Kira Artış Oranlarında 2019 Değişikliği: TBK m.344 Çerçevesinde TÜFE’nin Esas Alınması
1. Giriş
Kira hukukunda, sözleşmenin devamı süresince kiraya verenin kira bedelini artırma hakkı ve bu artışın hangi ölçütlere göre yapılacağı önem arz etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artış oranına ilişkin düzenlemeyi içermektedir. 2019 yılına kadar uygulamada kira artış oranlarında üst sınır, çoğunlukla Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre belirlenmekteydi. Ancak bu yöntemin kiracılar aleyhine sonuçlar doğurduğu gözlemlenmiş; özellikle 2018 yılı itibariyle ÜFE oranlarının yüksek seyretmesi, kira bedellerinde olağanüstü artışlara neden olmuştur.
Bu durum, kiracıların korunması amacıyla kanun koyucunun müdahalesini zorunlu hale getirmiştir.
2. Yasal Değişiklik
17.01.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde önemli bir değişiklik yapılmıştır. Söz konusu değişiklikle birlikte, kira artış oranında üst sınır olarak Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kabul edilmiştir.
Böylece, kira artış hesaplamalarında ÜFE’nin dikkate alınmasına son verilmiş; TÜFE, daha istikrarlı ve kiracılar lehine daha koruyucu bir ölçüt olarak esas alınmıştır.
3. Önceki Uygulamanın Sonuçları
Değişiklikten önce, kira sözleşmelerinde genellikle “TEFE/TÜFE ortalaması” ya da “ÜFE/TÜFE ortalaması” formülleri kullanılmaktaydı. Ancak özellikle ÜFE oranlarının yüksek seyretmesi, kiracılar açısından öngörülemez ve ekonomik açıdan ağır sonuçlara yol açmıştır. Bu durum, Borçlar Kanunu’nun temel ilkelerinden biri olan “kiracının korunması” amacıyla bağdaşmamıştır.
4. Yeni Düzenlemenin Uygulanması
7161 sayılı Kanun’la yapılan değişikliğin yürürlük tarihi 01.01.2019 olarak belirlenmiştir. Bu tarihten itibaren:
- Kira artış oranında üst sınır yalnızca TÜFE’ye göre hesaplanmaktadır.
- Değişiklik, yalnızca yeni sözleşmeler için değil, 2019’dan önce yapılmış kira sözleşmelerine de doğrudan uygulanmaktadır.
- Dolayısıyla sözleşmede farklı bir formül öngörülmüş olsa bile (örneğin TEFE/TÜFE ortalaması), 2019 sonrasında geçerli olan artış oranı TBK m.344’te belirtilen TÜFE üst sınırıdır.
5. Kapsam
Bu düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun sistematiği gereği yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamaktadır. Dolayısıyla hem konut kiracıları hem de işyeri kiracıları bakımından artış oranında üst sınır TÜFE olarak kabul edilmiştir.
6. Değerlendirme
Kanun koyucunun 2019 yılında yaptığı bu değişiklik, kira hukukunda kiracının ekonomik yönden korunmasını güçlendiren bir düzenleme olarak değerlendirilebilir. ÜFE’nin yüksek enflasyon dönemlerinde yarattığı dengesizliğin önüne geçilmiş; TÜFE esas alınarak kira bedelleri ile tüketicinin genel harcama düzeyi arasında daha makul bir bağ kurulmuştur.
7. Sonuç
Özetle, 7161 sayılı Kanun ile TBK m.344’te yapılan değişiklik uyarınca, 01.01.2019 tarihinden itibaren kira artış oranında üst sınır yalnızca TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu kural hem yeni hem de eski kira sözleşmelerine uygulanmakta olup konut ve çatılı işyerlerinin tamamı için geçerlidir.